Versión breve
Para alquilar una vivienda en Corea tienes que entregar un depósito elevado por adelantado, así que el orden importa: primero comprueba el registro y quién es el arrendador, después paga y presenta la declaración de domicilio el día de la mudanza.
El riesgo depende sobre todo de ese orden, no del alquiler en sí. En 2024, Seúl anunció asesoramiento gratuito sobre contratos de alquiler para residentes extranjeros en siete idiomas. Conviene consultarlo antes de firmar.
Plazos que debes tener en cuenta
La consulta del registro
Hasta cuándo: Al firmar y de nuevo antes de pagar el importe restante (Easy Law, Ministry of Government Legislation)
Si se te pasa el plazo: Un derecho de cobro inscrito entre la firma y la mudanza puede tener prioridad sobre tu depósito sin que te hayas enterado.
El pago del resto del depósito
Hasta cuándo: Al mudarte (Seoul Metropolitan Government)
Si se te pasa el plazo: Las condiciones del contrato determinan cuánto te cuesta un retraso en el pago.
La declaración de domicilio y el sello de fecha cierta
Hasta cuándo: El día de la mudanza
Si se te pasa el plazo: La protección de tu depósito empieza con el mismo número de días de retraso. La guía sobre el cambio de domicilio explica por qué.
Ahora mismo
- 1No firmes el primer día. Compara anuncios en más de una aplicación, porque cada una ofrece información algo distinta, y visita a más de un agente inmobiliario.
- 2Antes de pagar cualquier depósito, consigue el registro (등기부등본) de la dirección exacta. Comprueba que la dirección coincide, que el propietario es la persona que firma contigo y que no hay embargos ni una acumulación de hipotecas.
- 3Presenta la declaración de domicilio y obtén el sello de fecha cierta el día de la mudanza. La guía sobre el cambio de domicilio indica dónde hacer los trámites y cuáles son los plazos.
Qué tener preparado
- Pasaporte y tarjeta de registro de extranjero: Para firmar y, después, presentar la declaración de domicilio.
- El registro correspondiente a la dirección exacta: El edificio y el número de la vivienda deben coincidir con la que vas a alquilar. Puedes pedir al agente inmobiliario que te muestre el registro.
- El documento de identidad del propietario, o un poder de representación junto con un certificado del sello: Los dos últimos documentos son necesarios si un representante firma por el propietario. Consulta las advertencias de abajo.
- Un número de teléfono coreano y una cuenta bancaria a tu nombre: Los agentes inmobiliarios te llaman por teléfono y el depósito se paga por transferencia.
Frases que puedes copiar y pegar
Paso a paso
- 1
Decide qué tipo de vivienda y qué forma de pago prefieres
Según Korea.net, las personas extranjeras pueden alquilar un apartamento, un officetel (un apartamento tipo estudio) o una villa. Seoul Metropolitan Government describe dos formas de pago. El jeonse consiste en un único depósito elevado para un contrato de uno a dos años. Primero se paga el diez por ciento como anticipo y el resto al mudarte. El arrendador devuelve el importe completo cuando termina el contrato. El wolse consiste en un depósito más un alquiler mensual, también por un periodo de uno a dos años. El depósito suele ser de diez a veinte veces el alquiler mensual. Se paga el diez por ciento del depósito al firmar el contrato y el resto al mudarte.
- 2
Busca en más de una aplicación y visita varias agencias
- Dónde:
- Aplicaciones inmobiliarias y una agencia inmobiliaria (budongsan)
Korea.net aconseja descargar varias aplicaciones y compararlas, porque cada una muestra información algo distinta. Los agentes inmobiliarios pueden conocer viviendas que no aparecen en los anuncios y darte información sobre el barrio. Además, cada agente tiene viviendas disponibles diferentes, así que visita a varios. Seúl publica una lista de agencias inmobiliarias en su portal inmobiliario, land.seoul.go.kr. Pregunta cuánto cobra el agente antes de aceptar nada.
- 3
Pide ayuda gratuita en tu idioma
- Dónde:
- Seoul Foreign Resident Center, Daerim-dong, Yeongdeungpo-gu
Seoul Metropolitan Government anunció asesoramiento inmobiliario gratuito para residentes extranjeros en inglés, chino, vietnamita, mongol, ruso, uzbeko y urdu. El servicio abarca compraventas, alquileres y conflictos legales. El anuncio indicaba los lunes de 14:00 a 17:00, el teléfono +82-2-2229-4900 y el correo help@sfrc.seoul.kr. Se publicó en noviembre de 2024, así que llama para confirmar el horario antes de ir.
- 4
Comprueba el registro y quién es el arrendador antes de pagar nada
- Dónde:
- El registro de la propiedad (등기부등본)
La primera parte del registro debe mostrar la misma dirección que la vivienda que vas a alquilar, porque un contrato que identifica incorrectamente la vivienda no tiene protección legal. La sección del propietario indica a quién pertenece y si existe un embargo u otro derecho de cobro similar. Si lo hay, no puedes contar con recuperar tu dinero antes que los demás. La sección de hipotecas muestra los préstamos que tienen la vivienda como garantía. Easy Law recomienda evitar las viviendas con muchas hipotecas o derechos de jeonse, porque tendrían prioridad sobre tu depósito. Comprueba que el documento de identidad del propietario corresponde a la persona que figura en el registro. Si un representante firma por el propietario, pide un poder de representación y un certificado del sello. La misma guía enumera lo que el arrendador debe mostrar al inquilino al firmar: la fecha de cualquier sello de fecha cierta, los importes del alquiler y del depósito, y los certificados de pago de impuestos nacionales y locales.
- 5
Lee el contrato de alquiler antes de firmar
Korea.net aconseja leer el contrato de alquiler con atención. En él se detallan el tamaño y el uso de la vivienda, el estado de las instalaciones y las condiciones de pago. En el caso del jeonse, Seúl señala que el inquilino se encarga de cuidar la vivienda y necesita permiso del arrendador para hacer obras en el interior.
- 6
Paga, múdate, presenta la declaración y obtén el sello de fecha cierta ese mismo día
- Dónde:
- El centro de servicios comunitarios (동 주민센터) para el sello de fecha cierta
Vuelve a consultar el registro antes de pagar el importe restante, ya que Easy Law recomienda comprobarlo también en ese momento. Después, presenta la declaración de domicilio y obtén el sello de fecha cierta el día de la mudanza. La guía sobre el cambio de domicilio explica dónde hacer cada trámite y por qué importa hacerlo ese día.
Las palabras en coreano
- 보증금bojeunggeum, depósito
- La suma elevada que entregas al arrendador y recuperas cuando termina el contrato.
- 월세wolse, alquiler mensual
- Un depósito más un alquiler que se paga cada mes.
- 전세jeonse, alquiler con depósito único
- Un único depósito elevado, sin alquiler mensual, que se devuelve al final.
- 부동산budongsan, agencia inmobiliaria
- El local al que entras para buscar vivienda. La palabra también significa propiedad inmobiliaria.
- 등기부등본deunggibu-deungbon, registro de la propiedad
- El registro oficial que indica quién es el propietario de una vivienda y qué derechos de cobro existen sobre ella.
- 확정일자hwakjeong-ilja, sello de fecha cierta
- Una fecha sellada en el contrato de alquiler. Determina tu puesto en el orden de cobro del depósito.
- 전입신고jeonip-singo, declaración de domicilio
- La declaración de tu nueva dirección que ayuda a proteger tu depósito.
- 관리비gwallibi, cuota de mantenimiento
- Una cuota mensual del edificio que se paga además del alquiler. Pregunta qué incluye.
Detalles que se pueden pasar por alto
- El registro puede estar libre de cargas el día de la firma y cambiar antes de que pagues el importe restante. Revísalo otra vez antes de transferir el dinero.
- Si firmas con alguien que no es el propietario que figura en el registro, sin un poder de representación ni un certificado del sello, no sabes de quién es la vivienda.
- La dirección del registro debe coincidir exactamente con la vivienda, incluido su número. Un contrato de alquiler que identifica incorrectamente la vivienda no tiene protección legal.
- Si presentas tarde la declaración de domicilio, tu protección empieza con el mismo número de días de retraso. Puedes presentar la declaración a través de HiKorea, pero HiKorea no expide el sello de fecha cierta. Lo hace el centro de servicios comunitarios.
- Un alquiler bajo puede ocultar una hipoteca elevada. Antes de comparar precios, consulta en el registro qué préstamos tienen la vivienda como garantía.
Puedes saltarte esto si
- Si tu empresa, tu centro educativo o una residencia te proporcionan alojamiento, pregúntales primero. La mayor parte de esta guía trata de un depósito que quizá nunca tengas que pagar.
Cuando necesitas ayuda de una persona
- Si tanto el agente inmobiliario como el arrendador hablan solo coreano, el contrato también está en coreano y no entiendes lo que vas a firmar, puede ser el momento de acudir a alguien que te ayude con este y otros aspectos de tu llegada.
Don't Panic Companion
Si prefieres no hacerlo a solas
Una persona coreana puede acompañarte a la ventanilla, la tienda, la clínica o la visita a una vivienda, y quedarse hasta que se resuelva. Es una ayuda de pago que ofrece quien escribe estas guías y se organiza por correo electrónico.
Algo que quiero decirte con sinceridad: mi inglés es limitado, así que este no es un servicio de interpretación. Una aplicación de traducción puede ayudarte con las palabras. Lo que aporta una persona que te acompaña es volver a preguntar al empleado o al arrendador, entender lo que está pasando y estar a tu lado sin prisas.
Es de pago. El precio y la fecha se acuerdan por correo electrónico antes de reservar. Preguntar no cuesta nada.
De dónde sale esta información
- Wolse y jeonse, Seoul Metropolitan Government (cómo funcionan el depósito y el alquiler mensual, distribución de los pagos, lista de agencias)
- Asesoramiento gratuito sobre contratos de alquiler en siete idiomas, Seoul Metropolitan Government (Seoul Foreign Resident Center, anunciado el 20 de noviembre de 2024)
- Buscar vivienda en Corea, Korea.net (tipos de vivienda, aplicaciones y agentes inmobiliarios, lectura del contrato de alquiler)
- Comprobaciones antes de firmar un contrato de alquiler de vivienda, Easy Law, Ministry of Government Legislation (registro, identidad del propietario, firma de un representante)
- Consulta del registro de la propiedad, Jeonse Fraud Prevention Center, Korea Housing and Urban Guarantee Corporation
Las normas, las tarifas y los plazos cambian y dependen de tu caso concreto. Confirma los detalles con las fuentes oficiales antes de actuar.