한 줄 요약
한국의 임대차는 큰 보증금을 먼저 요구하니 순서가 중요하다.
등기부와 집주인을 먼저 확인하고, 그다음에 돈을 내고, 입주하는 날 전입신고를 한다. 위험은 대부분 월세가 아니라 이 순서에 있다. 서울시는 2024년에 외국인 주민을 위한 무료 임대차 상담을 7개 언어로 연다고 발표했으니, 계약하기 전에 확인해 볼 만하다.
놓치면 안 되는 기한
등기부 확인
언제까지: 계약할 때, 그리고 잔금을 내기 전에 한 번 더 (찾기쉬운 생활법령정보, 법제처)
놓치면: 계약하고 입주하는 사이에 등기된 권리가 내 보증금보다 앞서게 될 수 있는데, 그걸 알아채지 못한다.
보증금 나머지 지급
언제까지: 입주할 때 (서울시)
놓치면: 늦게 냈을 때 무엇을 물게 되는지는 계약서 조항이 정한다.
전입신고와 확정일자
언제까지: 입주한 날
놓치면: 보증금을 지켜 주는 효력이 시작되는 날이 늦어진 날수만큼 뒤로 밀린다. 이유는 주소 변경 신고 편에 있다.
지금 당장
- 1첫날에 계약하지 않는다. 앱마다 실린 정보가 조금씩 다르니 여러 앱으로 매물을 견주고, 부동산도 여러 곳을 돈다.
- 2보증금을 내기 전에 그 주소의 등기부등본을 떼서 주소가 맞는지, 계약하는 사람이 소유자인지, 압류나 큰 근저당이 없는지 확인한다.
- 3전입신고와 확정일자는 입주하는 날 받는다. 창구와 기한은 주소 변경 신고 편에 있다.
미리 챙길 것
- 여권과 외국인등록증: 계약과 그 뒤의 전입신고에 쓴다.
- 그 주소의 등기부등본: 건물과 호수가 빌리는 집과 일치해야 한다. 중개인에게 보여 달라고 할 수 있다.
- 소유자의 신분증, 또는 위임장과 인감증명서: 중개인이 소유자를 대신해 계약한다면 뒤의 한 쌍이 필요하다. 아래 함정을 본다.
- 본인 명의의 한국 휴대폰 번호와 은행 계좌: 중개인이 전화하고, 보증금은 이체로 움직인다.
복사해서 쓰는 문구
단계별로
- 1
어떤 집을 어떤 방식으로 빌릴지 정한다
Korea.net에 따르면 외국인도 아파트, 오피스텔(원룸형 주거), 빌라를 빌릴 수 있다. 서울시는 지급 방식이 두 가지라고 설명한다. 전세는 1년에서 2년 계약으로 큰 보증금을 한 번에 맡기는 방식이다. 먼저 10퍼센트를 계약금으로 내고 나머지는 입주할 때 내며, 계약이 끝나면 집주인이 전액을 돌려준다. 월세는 보증금에 더해 다달이 월세를 내는 방식이고, 계약은 역시 1년에서 2년이며 보증금은 보통 월세의 10배에서 20배다. 보증금의 10퍼센트를 계약금으로 내고 나머지는 입주할 때 낸다.
- 2
앱은 여러 개로 찾고, 부동산은 여러 곳을 돈다
- 어디서:
- 부동산 앱, 부동산 중개업소
Korea.net은 앱을 몇 개 받아 견주라고 권한다. 앱마다 실린 정보가 조금씩 다르기 때문이다. 중개인은 올라오지 않은 매물이나 동네 사정을 알 수 있고, 빈집은 중개업소마다 달라서 여러 곳을 돈다. 서울시는 시의 부동산 정보 사이트(land.seoul.go.kr)에 중개업소를 올려 둔다. 무엇에든 동의하기 전에 중개보수가 얼마인지 묻는다.
- 3
내 언어로 무료 상담을 받는다
- 어디서:
- 서울외국인주민센터, 영등포구 대림동
서울시는 외국인 주민을 위한 무료 부동산 상담을 영어, 중국어, 베트남어, 몽골어, 러시아어, 우즈베크어, 우르두어로 연다고 발표했다. 매매, 임대차, 법적 분쟁이 대상이다. 안내에는 매주 월요일 14:00부터 17:00까지, 전화 +82-2-2229-4900, 메일 help@sfrc.seoul.kr이 적혀 있었다. 2024년 11월에 나온 발표라서, 가기 전에 전화로 일정을 확인한다.
- 4
돈을 내기 전에 등기부와 집주인을 확인한다
- 어디서:
- 부동산 등기부등본
등기부 표제부의 주소가 빌리려는 집과 같아야 한다. 표시가 다른 집으로 계약하면 법적 보호를 받지 못하기 때문이다. 갑구에는 소유자와 압류 같은 권리가 있는지가 나오고, 있으면 먼저 돌려받는다고 기대할 수 없다. 을구에는 그 집을 담보로 빌린 내역이 나온다. 찾기쉬운 생활법령정보는 저당권이나 전세권이 많이 잡힌 집은 피하라고 한다. 내가 뒷순위가 되기 때문이다. 소유자의 신분증을 등기부의 소유자와 맞춰 본다. 중개인이 소유자를 대신해 계약한다면 위임장과 인감증명서를 요구한다. 같은 안내는 계약할 때 집주인이 세입자에게 보여 줘야 할 것으로 확정일자 부여일, 월세와 보증금 정보, 국세와 지방세 납세증명서를 든다.
- 5
계약서를 읽고 나서 서명한다
Korea.net은 계약서를 꼼꼼히 읽으라고 권한다. 계약서에는 집의 크기와 용도, 시설 상태, 지급 조건이 적힌다. 전세에 대해 서울시는 세입자가 집을 관리하고, 내부 공사에는 집주인의 허락이 필요하다고 설명한다.
- 6
돈을 내고 입주하는 날 전입신고와 확정일자를 함께 받는다
- 어디서:
- 확정일자는 동 주민센터
잔금을 내기 전에 등기부를 한 번 더 확인한다. 찾기쉬운 생활법령정보가 그 시점의 재확인도 권하기 때문이다. 그런 다음 입주한 날 전입신고를 내고 확정일자를 받는다. 두 창구와 그날이 중요한 이유는 주소 변경 신고 편에 있다.
한국어 용어
- 보증금bojeunggeum, deposit
- 집주인에게 맡겼다가 계약이 끝나면 돌려받는 큰돈.
- 월세wolse, monthly rent
- 보증금에 더해 다달이 내는 집세.
- 전세jeonse, lump-sum lease
- 큰 보증금을 한 번만 맡기고 월세 없이 살다가 끝나면 돌려받는 방식.
- 부동산budongsan, real estate agency
- 집을 보여 주는 가게. 부동산 자체를 가리키는 말이기도 하다.
- 등기부등본deunggibu-deungbon, property registry
- 집의 소유자와 그 집에 걸린 권리를 적은 공적 기록.
- 확정일자hwakjeong-ilja, fixed date stamp
- 계약서에 찍는 날짜 도장. 보증금을 돌려받는 순서를 정한다.
- 전입신고jeonip-singo, move-in report
- 새 주소를 신고하는 절차로, 보증금을 지키는 데 도움이 된다.
- 관리비gwallibi, maintenance fee
- 월세와 별도로 다달이 내는 건물 비용. 무엇이 포함되는지 묻는다.
놓치기 쉬운 것
- 등기부는 계약하는 날에는 깨끗해도 잔금을 내기 전에 바뀔 수 있다. 돈이 움직이기 전에 한 번 더 확인한다.
- 등기부상 소유자가 아닌 사람과 위임장과 인감증명서 없이 계약하면 누구의 집인지 알 수 없다.
- 등기부의 주소는 호수까지 빌리는 집과 일치해야 한다. 표시가 다른 집의 임대차는 법적 보호를 받지 못한다.
- 전입신고가 늦어지면 보증금을 지켜 주는 효력의 시작도 같은 날수만큼 뒤로 밀린다. 신고는 하이코리아로도 할 수 있지만 하이코리아는 확정일자를 주지 않는다. 확정일자는 주민센터에서 받는다.
- 월세가 싼 데는 큰 근저당이 숨어 있을 수 있다. 가격을 견주기 전에 그 집을 담보로 얼마를 빌렸는지 등기부에서 확인한다.
이런 경우라면 건너뛰어도 됩니다
- 회사, 학교, 기숙사가 집을 마련해 준다면 먼저 거기에 묻는다. 이 편의 대부분은 내지 않을 수도 있는 보증금 이야기다.
사람이 필요한 순간
- 중개인도 집주인도 계약서도 모두 한국어라서 무엇에 서명하려는지 모르겠다면, 정착 초기 전반을 도와줄 사람이 필요한 단계일 수 있다.
출처
규정과 비용, 기한은 바뀌고 당신의 정확한 상황에 따라 다릅니다. 움직이기 전에 공식 출처에서 세부 사항을 확인해 주세요.